駅前は生活の買い物だけでなく外食含め、
充実して暮らしやすい東京郊外の２３万人を超える市です。
この街で最近チェックしていた空き物件に、
それぞれ個人店カフェの新店舗がオープンとなりました。
内１件はすでにオープンされましたので取り上げてみます。
この物件は駅徒歩２分の一軒家5.5坪と、
なぜこんな効率の悪い建物を造ったのかという箱かつ、
駅近とはいえ、人通りの少ない横道に入った視認性のない物件で、
家賃が、、なんと、、坪約５万円超えの275,000円、、
定借ではないものの、こんな強気な物件に誰が出店するのかと思っていました。
長らく空き物件だったのが、この度、個人店おしゃれカフェがオープン。
週6日営業で13:00~20:00がカフェ営業、20:00~25:00にスナック営業と、
この家賃ならば当然とも言える二毛作営業ですが、
坪家賃半分にしても効率の良い坪単価とはいえない額ですから、
昼、夜共に最低でも月坪売り２０万円は欲しいところで、
持ち帰りがあるとはいえ、コーヒー１杯５００円〜という価格設定では、
スイーツとか珈琲豆販売もなさそうなので、客単価６５０円としても、
月間来客数１５００名以上で１００万の売り上げとなるため、
席数も１０席程度の中、1日あたり６０名を昼営業だけで集客しなければなりません。
もちろんこれだけでは済まず、
夜のスナック営業でも同じく月１００万円が必要という物件です。
実際に集客できるかどうかは別として、これは余裕のない無理な設定ですね。
そもそもこんな家賃設定の物件に出店すること自体に無理があるのですが、
私が見るに、弊社のある立地のように、
都内から比較的近い駅は“立地良し”とされて家賃が高く設定されるのに対し、
集客面では、都内から近いために、ターゲット客層は都内で遊んで帰ってくることができ、
この街は遊ぶ街となっておらず、
生活感日常感の方が優り、付加価値を付けづらく、
住民、子供、ファミリー層や高齢者層狙いでは単価を上げづらい、
また、夜集客ができても、都内で遊んで帰ってくる時間になるため、
営業時間を深夜帯まで伸ばさざるを得ず、生産性を上げづらいなど、
『高家賃・低単価・低人時売上高』を強いられることが、
都内近郊郊外立地の飲食出店の難点であると思います。
もう１店の方はこれからオープンされるようですので、
こちらも追って見ていきたいと思います。
環境開発計画 山本 利晴
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